ARTÍCULO 52. ADMINISTRADOR(A)

El(la) Administrador(a) es el mandatario de todos los Propietarios y Representante Legal de la persona jurídica y tiene especial relevancia en la ejecución de las decisiones que se impongan con motivo de este Manual de Convivencia. Por ello, la Administración será la encargada de cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Manual de Convivencia y las decisiones que adopte la Asamblea de Copropietarios o el Consejo de Administración conforme a la Ley. En su función se reconocen las siguientes atribuciones, derechos y deberes:

1. Tiene a su cargo la administración inmediata de todos los bienes de uso común y la supervisión y control de estos. Al efecto tiene, por sí solo facultades de ejecución, conservación, de representación suficiente y de recaudo, o sea que, con sujeción a las leyes y costumbres civiles y mercantiles, reúne en sí funciones de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero, susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad previo consentimiento del Consejo de Administración.
2. Debe dar cumplimiento a lo establecido en la Ley 675 de 2001 y lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Avatar PH, de acuerdo con la escritura pública número ciento cinco (105) del veintitrés (23) del mes de enero del año 2019, otorgada en la Notaria 16 del circuito de Bogotá D.C. debidamente inscrita en el folio de matrícula de mayor extensión No 50C-1393938 de la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de Bogotá-Zona Centro.
3. Tiene a su cargo la Representación judicial y extrajudicial de la persona jurídica del CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., y en caso de otorgar poderes especiales lo realizará previa aprobación del Consejo de Administración.
4. El(la) Administrador(a) deberá llevar un libro de registro de los Copropietarios, Inquilinos, tenedores y residentes del CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., observando la más estricta confidencialidad, en el cual se indiquen los datos básicos de ellos, sus teléfonos y otros datos que permitan su identificación y localización en casos de emergencia.
5. Deberá cobrar, recaudar y acreditar en la cuenta del CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., las cuotas de administración de acuerdo con los coeficientes de copropiedad establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como las cuotas, intereses, multas y recargos que ordene la Asamblea de Copropietarios y/o Consejo de Administración y/o Manual de Convivencia, según sea el caso, para cada una de las unidades privadas que integran el CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., esto es: apartamentos, unidades habitacionales, depósitos, y estacionamientos, según los presupuestos aprobados.

Para hacer efectivos los recaudos, se establecen los siguientes mecanismos:

1. Una vez vencido el periodo de pago, la Administración recordará al deudor el valor del saldo pendiente.
2. En caso omiso procederá a emitir comunicación escrita relacionando el saldo pendiente.
3. Transcurridos treinta (30) días de mora en el pago de administración, de sanciones pecuniarias o de cualquiera otra acreencia, la Administración enviará una comunicación formal al propietarios e inquilino, para recordarle el pago de la deuda.
4. Transcurridos sesenta (60) días de mora en el pago de las cuotas de administración de sanciones pecuniarias o de cualquiera otra acreencia, la Administración enviará una comunicación formal al propietario e inquilino para recordarle el pago de la deuda y notificarle que su cuenta será enviada a cobro jurídico.
5. La entidad administradora deberá iniciar el cobro judicial a través de un tercero en contra del propietario del inmueble o de su tenedor a cualquier título, después de transcurridos noventa (90) días de mora en el pago de las cuotas de administración, de sanciones pecuniarias o de cualquiera otra acreencia. A solicitud motivada del interesado y previa aprobación del Consejo de Administración, podrá prorrogar el plazo para su ejecución hasta por (30) días más.

6. Estar permanentemente disponible para que pueda ejercer la supervisión diaria durante todos los días y atender las situaciones de emergencia que se presenten. Esta función no podrá ser desatendida, aunque podrá ser delegada en los supervisores cuando las circunstancias así lo exijan.
7. Coordinar lo necesario con las empresas que proveen los servicios de mantenimiento y de vigilancia para que estos servicios se presten con responsabilidad y eficacia. Se podrá recurrir al llamado de cada una de las empresas contratistas del Conjunto Residencial Avatar P.H., cuya lista deberá estar actualizada por la administración en poder de las personas responsables de la vigilancia.
8. Conocer en primera instancia de las desavenencias o conflictos entre residentes, o entre éstos y el personal al servicio del CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., y procurar resolver el conflicto observando el debido proceso y las normas de este Manual de Convivencia. De no poder resolverlo, llevar el caso a las instancias superiores: Comité de Convivencia y/o Consejo de Administración.
9. Las instrucciones que imparta el Consejo a la Administración deben ser cumplidas en los términos que le sean definidos, sin lugar a retardos, salvo fuerza mayor.
10. El(la) Administrador(a) está obligado a optimizar el uso de los recursos a su cuidado: en la realización de contratos y en las adquisiciones de bienes y servicios buscará los más altos niveles de calidad y eficiencia, al menor costo. Respaldará sus decisiones con un mínimo de dos cotizaciones y cuando ellos sean pertinentes, exigirá muestras aprobadas previamente por el presidente o vicepresidente del Consejo de Administración.
11. Tomará la iniciativa para entablar los juicios o demandas que fueren necesarios para defender los intereses de la copropiedad.
12. Mantendrá al día la contabilidad, debidamente soportada, así como los archivos del Conjunto Residencial Avatar P.H., incluyendo documentos tales como el Reglamento de Propiedad Horizontal, planos arquitectónicos, estructurales, hidrosanitarios, de gas y eléctricos completos, actas y cualquier otro documento de soporte de su administración, que puedan requerir terceras personas. Estos documentos deberán estar correctamente archivados y protegidos.
13. El(la) Administrador(a) debe garantizar el buen uso y mantenimiento de los equipos implementando a través del coordinador de mantenimiento con regularidad las recomendaciones realizadas en los manuales de  mantenimiento  entregados  por  la  empresa constructora para este fin.
14. La Administración es la encargada del proceso de selección, entrenamiento y capacitación necesaria de las empresas que suministran el personal que trabaja para el inmueble en las labores de aseo y mantenimiento, tales como el manejo de citófonos, ascensores, bombas de agua, equipos de seguridad y demás equipos de la copropiedad. La copropiedad no celebrará contratos laborales con ningún tercero, sin previa autorización del Consejo de Administración.
15. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración el informe para la reunión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. Igualmente, la Administración debe preparar los balances intermedios con corte a cada mes finalizado, para su entrega al Consejo de Administración a los 15 días del siguiente mes.
16. Convocar, bien sea por escrito o por correo electrónico, a la Asamblea General de Propietarios a su reunión ordinaria anual y someter a su aprobación el inventario y el balance general de las cuentas del año anterior y el presupuesto detallado de inversiones, ingresos y gastos para el nuevo ejercicio anual, con destino a la conservación, reparación, reposición y administración de los bienes y servicios comunes.
17. Convocar al Consejo de Administración a sesiones ordinarias y extraordinarias.
18. Administrar con diligencia y cuidado los bienes que se vuelvan del dominio de la Persona Jurídica, como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General de Propietarios en el acto de desafectación, de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal.
19. Notificar a los propietarios de bienes privados, mediante comunicación escrita entregada al propietario, o cualquiera de las personas que convivan con él o a cualquier título habiten la unidad de dominio particular, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General de Propietarios o el Consejo de Administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones establecidas en el presente Manual, en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Avatar P.H. o en el Reglamento de uso de zonas comunes.
20. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL AVATAR P.H., cada vez que se produzca el cambio de tenedor o residente de un bien de dominio particular y controlar los actos relacionados con mudanzas establecidos en el presente Manual De Convivencia
21. Deberá cumplir con todas las obligaciones descritas en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, en los artículos 65 y 66 del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Avatar P.H. y demás funciones intrínsecas que establece en el presente manual y en el reglamento de uso de zonas comunes.
22. Rendir informes de gestión en los plazos establecidos por la Asamblea General o por el Consejo de Administración y cumplir con las demás disposiciones debidamente adoptadas por sus superiores jerárquicos.